Investir em imóveis não dá retorno satisfatório

Comprar a casa própria. Grande parte dos brasileiros volta do Japão com esse objetivo. No entanto, muitos não querem garantir somente um lugar para morar. Vêem nos imóveis uma boa opção de investimento. Investir em imóvel e ganhar dinheiro é uma arte, que envolve muitos cuidados, acompanhamento das tendências de mercado e uma boa dose de sorte. Embora boa parte dos investidores conservadores acreditem que se trata de algo seguro, a verdade é que o setor também expõe a riscos e nem sempre oferece um retorno satisfatório.A imagem de segurança do investimento em imóvel foi reforçada no Brasil durante dácadas, por conta da instabilidade econômica. Sem rumo diante da inflação sempre crescente, mudanças de moeda, planos econômicos, congelamento de poupança e de preços, moratória da dívida externa e tantos outros problemas econômicos, o brasileiro viu no mercado imobiliário uma forma mais segura de proteger seu patrimônio.No entanto, a partir do Plano Real, com uma maior estabilidade da economia, o setor de imóveis perdeu importância como reserva de valor. A casa própria continua sendo um importante investimento, que dá tranqüilidade e evita gastos com aluguel. Mas comprar imóveis pensando em viver de renda futuramente pode trazer mais dor de cabeça e prejuízo do que um retorno satisfatório, afirmam especialistas do setor.LocaçãoO setor de locação imobiliária tem visto uma desvalorização do aluguel há cerca de dez anos, como afirma Antônio Inserra Junior, proprietário e advogado o Escritório Imobiliário Inserra. Entre 2000 e 2004, a variação acumulada dos valores dos aluguéis novos ficou em irrisórios 1,1%, segundo pesquisa da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), muito distante da alta de 46,9% registrada pelo dólar – o referencial de preços do setor. Em igual período, o CDI (fundo de investimento atrelado à taxa de juros do governo) subiu nada menos que 134,6%. Conclusão: a remuneração de quem investiu em imóvel para locação nem sequer cobriu a inflação.Há quem afirme que esse momento seria ideal para comprar imóveis, aproveitando os preços mais baixos. Existe a expectativa de que um aumento da concorrência entre os bancos neste ano nos financiamentos imobiliários aqueça a demanda por imóveis, pressionando os preços para cima.Ainda que as projeções sejam positivas para os próximos anos, os profissionais lembram que deve-se evitar concentrar os investimentos no setor. Numa emergência, o investidor pode ter de vender por um preço mais baixo, num momento ruim de mercado, ou até não encontrar comprador. “Não compensa imobilizar o capital.Além do rendimento do aluguel estar ruim, há o problema da lentidão do poder judiciário no Brasil”, diz Inserra. Ele explica que o inquilino “sempre tem razão” e se houver problemas como atraso de aluguel, os juízes tendem a favorecer os inquilinos, não os proprietários. “Os processos de cobrança são demorados e há muita dor de cabeça para conseguir o pagamento”.Muitas vezes o investidor esquece que há riscos como a possibilidade de atraso da obra, aumento de custos, ou mesmo a não entrega do imóvel no período de construção. Ou, no momento de alugar, o perigo da desocupação, de preços abaixo dos de mercado e a falta de pagamento. “É importante ressaltar ainda as despesas de condomínio e de manutenção, além dos impostos”, lembra Inserra.FundosPedro Paulo B. da Silveira, economista-chefe da Global Invest em São Paulo, recomenda fundos de investimento imobiliário para quem quer quer investir em imóveis: “são fundos geridos como outro qualquer, com investimentos diversificados no setor imobiliário”.O prédio onde a Petrobrás está instalada hoje no Rio de Janeiro é um bom exemplo. A incorporadora responsável pela construção vendeu cotas de propriedade do edifício para os investidores interessados e depois alugou os andares para a Petrobrás. Hoje, os proprietários das cotas do imóvel recebem o aluguel e ainda têm seu patrimônio rentabilizado pelo investimento. É assim que funciona um fundo de investimento imobiliário.As cotas de propriedade de um imóvel são transformadas em cotas de um fundo de investimento e qualquer pessoa pode comprá-las. “Há preferência para cotas de prédios comerciais. É uma possibilidade de investimento bastante segura. No mercado imobiliário residencial é um pouco mais complicado”, afirma Silveira.MercadoPedro Paulo explica que os imóveis se valorizaram em vários mercados. Nos Estados Unidos e em países emergentes como o México, têm sido um investimento muito rentável, e a China vê um boom imobiliário bastante promissor.O Brasil, por sua vez, ainda não viveu esse movimento de expansão do setor imobiliário. Para o economista, “o País ainda vai assistir a um movimento como esse. Num prazo de 4 a 5 anos, assim que a taxa de juros permitir financiamentos mais civilizados, é possível que as famílias aumentem sua capacidade de investimento em imóveis.”Conheça os cuidados necessários para alugar seu imóvelÉ preciso que o proprietário tenha uma série de cuidados para não ver a rentabilidade do seu imóvel cair. Uma norma básica do mercado é exigir que o aluguel não comprometa mais que 30% do salário do locatário (inquilino).O proprietário ou seu representante legal devem pedir ao locatário e ao fiador as certidões pessoais para verificar a idoneidade dos mesmos. Se houver alguma ação, é preciso pedir uma certidão explicativa para conhecer o teor do problema e tomar uma decisão mais adequada caso os interessados tenham ou não problemas de crédito.Em relação ao fiador, é preciso pedir a matrícula atualizada do imóvel de sua propriedade. Como garantia da fiança, além da inexistência de dívidas que comprometam a efetivação do pagamento em caso de necessidade, deve-se avaliar o valor de mercado do imóvel, que deve ser compatível com o preço do aluguel. Os riscos com inadimplência diminuem se a locação tiver um bom fiador.Como os proprietários dos imóveis tendem a ser desfavorecidos em caso de problemas de inadimplência e processos de cobrança, é essencial tomar todos os cuidados para não ter prejuízo. Antônio Inserra Junior, proprietário do Escritório Imobiliário Inserra, não é tão otimista: “Embora eu trabalhe nesse mercado, não indico o setor imobiliário como bom investimento para ninguém. O valor do aluguel é baixo e a possibilidade de dor de cabeça é muito grande”.Reportagem: Christiane Kokubo, de São paulo

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